Um es vorwegzusagen: Auch ich denke, dass Mieten bezahlbar bleiben müssen, auch wenn dieses „bezahlbar“ keine richtige Definition ist. So ist dies wahrscheinlich für jeden eine andere Summe. Auch stört mich die allzu pauschale Verurteilung der Vermieter. Vermieter können auch einzelne Personen oder Paare sein, die sich in der Zeit, in der das vermietete Wohneigentum eine moderne Altersversorgung war, eine (meist) kleine Wohnung gekauft haben. Fragt man diese Wohnungseigentümer nach den erzielten Mieten, so sprechen diese von 5,50 – 7,00 Euro in der Stadt Berlin. Garantiert kein Wucher.
Das eigentliche und interessante Problem dahinter ist, was führt dazu, dass die Mieten (mancherorts rasant) steigen. Gibt es Stellschrauben, an denen man schrauben könnte?
Boden verkaufen oder zukünftig per Erbpacht in der Kommune behalten?
Einkunfterzielungsabsicht in der Anlage V mit Mindestsumme (% von ortsüblicher Miete)?
Sind neue Kriterien für den Mietspiegel sinnvoll?
Ist es wirklich falsch, die Wohneigentumsquote (selbstgenutzter Wohnungen) zu erhöhen?
Die Baugenehmigung als Zünglein an der Waage?
Ein Investor kauft Bauland, holt eine Baugenehmigung und baut darauf ein Haus, teilt dieses Haus in Häppchen und verkauft es als Ganzes oder geteilt an den oder die neuen Eigentümer:innen. Zukünftige Selbstnutzer stoßen an ihre finanziellen Grenzen oder sind überfordert. Banken verwehren Kredite. So wird tatsächlich der Kreis der Erwerber von selbstgenutztem Wohneigentum zumindest in den Städten sehr klein. Zukünftige Erwerber, die vermieten, können ob der Miete in der Regel Kredite bekommen, müssen mit der Miete auch den Anteil des Bodens refinanzieren, was die Miete nach oben treibt. Die finanzierende Bank hat ihre Kriterien, die diesen Prozess zementieren. Institutionelle Vermieter wären auch noch zu unterteilen, z. B. kommunal, nicht kommunal, Genossenschaften und weitere. Hier wäre der Bundesfinanzminister gefordert (siehe unten). Eine Möglichkeit wäre, Bauland zukünftig nur noch zu verpachten und beim Schenken, Vererben oder Verkaufen den Kommunen zukünftig ein Vorkaufsrecht einzuräumen. Die KfW könnte die Kommunen mit dem notwendigen Kleingeld ausstatten.
In der Regel werden die Kosten bei Vermietung und Verpachtung nur anerkannt, wenn die Regelung des § 21 Abs. 2 EStG (minimal 66 % der ortsüblichen Miete) eingehalten wird. Die ortsübliche Miete muss ständig steigen, da die steigenden Neubaumieten da drinstecken. Was wäre, wenn die Absetzbarkeit der Kosten einen geringeren Mindestwert, dafür aber einen Höchstwert für die hundertprozentige Berücksichtigung bekämen? Darüber schmelzen sich die Werte ab.
Der Mietspiegel erfasst, wenn ich das richtig verstehe, Mietänderungen und Neuvermietungen der letzten (inzwischen) sechs Jahre. Mieten für neue Mieter einer „alten“ Wohnung und Erstvermietungen. Genau die Mieten, die erhöht werden dürfen und die, die sowieso schon hoch sind. Was wäre, wenn z. B. durch das Finanzamt mit der Steuererklärung die Nettokaltmieten aller Wohnungen erhoben werden würden? Keine, Angst, sich steuerlich nicht erklärende Bürger, bekämen auch eine einfache Möglichkeit, berücksichtigt zu werden. So würden die Bestandwohnungen mit ihren langjährigen Mietern auch im Mietspiegel berücksichtigt. Selbstgenutztes Wohneigentum könnte mit einem vergleichbaren Wohnwert berücksichtigt werden. Übrigens habe ich in letzter Zeit sehr viele 80cm-Waschbecken oder Toiletten in der ehemaligen Abstellkammer gesehen. Gefühlt gibt es sogar mehr möblierte Wohnungen, oder separate Mietverträge für Einbauküchen. Woran wird das wohl liegen?
Rumänien ist der Spitzenreiter in der Wohneigentumsquote mit knapp 96 Prozent, Deutschland liegt bei 51,1 Prozent. Nehmen wir nur das selbstbewohnte Eigentum, hat Deutschland eine Quote von 46,5 Prozent, der Spitzenreiter ist das Saarland (64,7 %), Berlin mit seinen 17,4 Prozent hält die rote Laterne. In Rumänien wird kaum einer über Mieten, Mietpreissteigerungen und Ähnliche diskutieren. Was meinen Sie? Übrigens, eine Förderung des vermieteten Wohneigentums könnte einen positiven Einfluss auf die Rentensituation haben.
Baugenehmigungen könnten einen Anteil „Sozialmieten“ festschreiben, die sich an Nummer 2 und 3 orientieren könnten und eine Quote an Quadratmetern (und nicht wie heute an der Anzahl) haben. (Verwendete Daten: © Statista 2021)
Abschließend möchte ich noch einmal betonen, dass die Vermieter nicht von Hause aus die Bösen sind. Dieser Eindruck könnte entstehen, wenn man der öffentlichen Diskussion folgt. Den Parteien würde ich zurufen: Hört auf, mit dieser Diskussion die Gesellschaft weiter zu spalten, sorgt für Neubau. Vielleicht helfen die oben genannten Punkte diesen bezahlbar zu gestalten.
Thorsten Weicht (Diplomkulturwissenschaftler)